terça-feira, 27 de março de 2012

Como a Caixa calcula o valor final do seu imóvel para o Minha Casa Minha Vida?

Dinheiro que é bom, eu não tenho.  Então fui buscar informações sobre financiamento da CEF para o Minha Casa Minha Vida. Acho que pra mim não vai rolar financiamento para o programa por conta dos critérios para se chegar ao valor do imóvel.

Em primeiro lugar, para cidades com até 250.000 habitantes a CEF financia pelo programa habitações avaliadas em até R$130.000,00. Isso não é mistério. Tá lá no site da CEF:

Modalidades

  • Construção em Terreno Próprio (*)
  • Aquisição de Terreno e Construção (*)
  • Conclusão, Reforma, Ampliação ou Melhoria.
(*) Pode enquadrar no PMCMV

Limite de renda familiar


Para as modalidades Construção em Terreno Próprio ou  Aquisição de Terreno e Construção
  • De R$ 465,00 a R$ 5.400,00 -  para o financiamento de imóveis situados nos municípios integrandes das regiões metropolitanas ou equivalentes, municípios-sede de capitais estaduais, ou municípios com população igual ou superior a 250.000 (duzentos e cinquenta mil) habitantes;
  • Para os beneficários enquadrados no Programa do Governo Federal - Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, a renda familiar é até R$ 5.000,00.
  • De R$ 465,00 a R$ 4.300,00 - Demais municípios

O encargo mensal não pode ser superior a 30% da renda familiar mensal bruta e ao resultado da análise de risco e apuração da capacidade de pagamento do cliente, efetuada pela CAIXA.

Para as modalidades Construção em Terreno Próprio e Aquisição de Terreno e Construção
  • Até R$170.000,00 para os imóveis situados no Distrito Federal ou em municípios integrantes das regiões metropolitanas ou equivalentes dos estados do Rio de Janeiro e São Paulo;
  • Até R$ 150.000,00 para os imóveis situados em municípios com população igual ou superior a um milhão de habitantes ou em municípios-sede de capitais estaduais;
  • Até R$130.000,00 para os imóveis situados em municípios com população igual ou superior a 250.000 habitantes ou em municípios integrantes de regiões metropolitanas ou equivalentes, inclusive aqueles integrantes da Região Integrada do Distrito Federal e Entorno - RIDE.
  • Até R$ 100.000,00 para imóveis situados em municípios com população igual ou superior a 50.000 habitantes;
  • Até 80.000,00 para demais municípios.
http://www.caixa.gov.br/habitacao/construcao_reforma_residencial/carta_cred_fgtind/index.asp

Mas a questão é: Como a Caixa calcula o valor final do seu imóvel?

É assim: o valor do terreno + (o valor do CUB * m² do seu projeto)
Heim?!!!

CUB é um indicador para custo básico de um empreendimento e cada estado tem o seu. No caso do residencial, ele é classificado em 3 tabelas: Padrão Alto, Médio e Baixo. Cada tabela tem mais uma classificação, que, pelas pequisas que fiz, é assim: 

R1: Residencia Unifamiliar, 1 pavimento
PP4: Multifamiliar Prédio Popular
R8: Multifamiliar 8 pavimentos
R16: Multifamiliar 16 pavimentos

Então quem quer construir a casa do sonho pelo Minha Casa Minha Vida é R1. Em MG, onde eu moro, a tabela (fev 2012) é essa:


E o valor do terreno? Quem define? O senhor engenheiro da CEF! Você paga R$400,00 pela avaliação de engenharia e ele vai lá e ve quanto custa o seu terreno. Isso é um saco, pq vc não tem como ter certeza de quanto o moço vai dizer que seu terreno vale. No meu caso é um tiro no escuro, pq o terreno, apesar de ter uma topografia horrível, fica em um condomínio e com localização ótima. Então... tenho medo da avaliação.

Pra dar uma noção de realidade, veja meu caso:

Eu comprei o terreno por 30.000,00. Mas o vizinho já vendeu o dele por 40.000,00. Se  a minha casa for em um padrão médio, os m² do projeto* o CUB + o valor do terreno tem que somar 130.000,00 para eu ser agraciada pelo jurinho do MCMV:

130.000= 40.000 (X x 1210)
X= +/- 74m²

Pra entrar no minha casa minha vida eu tenho que fazer um projeto de 74m² em um terreno de 40.000,00. 

Pra mim não!!! Não abro mão da minha casinha com 100m² pelo menos. Então... to fora do programa. Se vc tem um terreno de valor inferir e for usar acabamento de padrão baixo, se joga no MCMV. Eu vou ficar com o SBPE, que tem juros mais altos, mas dá pra quitar com o FGTS.
Ahhhh! se vc quer financiar sua construção com a CEF, independente se é MCMV ou SBPE, tem quer ter tudo certinho com terreno, projeto, orçamento. Tem que ter engenheiro acompanhando a obra e, principalmente, uma graminha pra começar, porque a obra é por administração. Vc faz uma etapa o moço da CEF vê e dá ou não o OK pra liberar o dinheiro da etapa que vc já fez! E tem mais... só financia 90% do valor da obra. TEM que dar entrada, mas vc pode usar seu FGTS pra isso.

Isso foi o que eu consegui arrancar na minha visita a 3 CEF diferentes. Antes de sair de casa para ir à CEF, use esse spray mata capeta, que serve também pra te livrar dos maus atendentes da CEF. kkkk



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