Como a Caixa calcula o valor final do seu imóvel para o Minha Casa Minha Vida?

Dinheiro que é bom, eu não tenho.  Então fui buscar informações sobre financiamento da CEF para o Minha Casa Minha Vida. Acho que pra mim não vai rolar financiamento para o programa por conta dos critérios para se chegar ao valor do imóvel.

Em primeiro lugar, para cidades com até 250.000 habitantes a CEF financia pelo programa habitações avaliadas em até R$130.000,00. Isso não é mistério. Tá lá no site da CEF:

Modalidades

• Construção em Terreno Próprio (*)
• Aquisição de Terreno e Construção (*)
• Conclusão, Reforma, Ampliação ou Melhoria.

(*) Pode enquadrar no PMCMV

Limite de renda familiar

Para as modalidades Construção em Terreno Próprio ou  Aquisição de Terreno e Construção

• De R$ 465,00 a R$ 5.400,00 -  para o financiamento de imóveis situados nos municípios integrandes das regiões metropolitanas ou equivalentes, municípios-sede de capitais estaduais, ou municípios com população igual ou superior a 250.000 (duzentos e cinquenta mil) habitantes;
• Para os beneficários enquadrados no Programa do Governo Federal - Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, a renda familiar é até R$ 5.000,00.

• De R$ 465,00 a R$ 4.300,00 - Demais municípios

O encargo mensal não pode ser superior a 30% da renda familiar mensal bruta e ao resultado da análise de risco e apuração da capacidade de pagamento do cliente, efetuada pela CAIXA.

Para as modalidades Construção em Terreno Próprio e Aquisição de Terreno e Construção

• Até R$170.000,00 para os imóveis situados no Distrito Federal ou em municípios integrantes das regiões metropolitanas ou equivalentes dos estados do Rio de Janeiro e São Paulo;
• Até R$ 150.000,00 para os imóveis situados em municípios com população igual ou superior a um milhão de habitantes ou em municípios-sede de capitais estaduais;
• Até R$130.000,00 para os imóveis situados em municípios com população igual ou superior a 250.000 habitantes ou em municípios integrantes de regiões metropolitanas ou equivalentes, inclusive aqueles integrantes da Região Integrada do Distrito Federal e Entorno - RIDE.
• Até R$ 100.000,00 para imóveis situados em municípios com população igual ou superior a 50.000 habitantes;
• Até 80.000,00 para demais municípios.

http://www.caixa.gov.br/habitacao/construcao_reforma_residencial/carta_cred_fgtind/index.asp

Mas a questão é: Como a Caixa calcula o valor final do seu imóvel?

É assim: o valor do terreno + (o valor do CUB * m² do seu projeto)

Heim?!!!

CUB é um indicador para custo básico de um empreendimento e cada estado tem o seu. No caso do residencial, ele é classificado em 3 tabelas: Padrão Alto, Médio e Baixo. Cada tabela tem mais uma classificação, que, pelas pequisas que fiz, é assim: 

R1: Residencia Unifamiliar, 1 pavimento

PP4: Multifamiliar Prédio Popular

R8: Multifamiliar 8 pavimentos

R16: Multifamiliar 16 pavimentos

Então quem quer construir a casa do sonho pelo Minha Casa Minha Vida é R1. Em MG, onde eu moro, a tabela (fev 2012) é essa:

Fonte: http://www.sinduscon-mg.org.br/site/arquivos/up/cub/tabelas/tabela_cub_fevereiro_2012.pdf

E o valor do terreno? Quem define? O senhor engenheiro da CEF! Você paga R$400,00 pela avaliação de engenharia e ele vai lá e ve quanto custa o seu terreno. Isso é um saco, pq vc não tem como ter certeza de quanto o moço vai dizer que seu terreno vale. No meu caso é um tiro no escuro, pq o terreno, apesar de ter uma topografia horrível, fica em um condomínio e com localização ótima. Então... tenho medo da avaliação.

Pra dar uma noção de realidade, veja meu caso:

Eu comprei o terreno por 30.000,00. Mas o vizinho já vendeu o dele por 40.000,00. Se  a minha casa for em um padrão médio, os m² do projeto* o CUB + o valor do terreno tem que somar 130.000,00 para eu ser agraciada pelo jurinho do MCMV:

130.000= 40.000 (X x 1210)

X= +/- 74m²

Pra entrar no minha casa minha vida eu tenho que fazer um projeto de 74m² em um terreno de 40.000,00. 

Pra mim não!!! Não abro mão da minha casinha com 100m² pelo menos. Então... to fora do programa. Se vc tem um terreno de valor inferir e for usar acabamento de padrão baixo, se joga no MCMV. Eu vou ficar com o SBPE, que tem juros mais altos, mas dá pra quitar com o FGTS.

Ahhhh! se vc quer financiar sua construção com a CEF, independente se é MCMV ou SBPE, tem quer ter tudo certinho com terreno, projeto, orçamento. Tem que ter engenheiro acompanhando a obra e, principalmente, uma graminha pra começar, porque a obra é por administração. Vc faz uma etapa o moço da CEF vê e dá ou não o OK pra liberar o dinheiro da etapa que vc já fez! E tem mais... só financia 90% do valor da obra. TEM que dar entrada, mas vc pode usar seu FGTS pra isso.

Isso foi o que eu consegui arrancar na minha visita a 3 CEF diferentes. Antes de sair de casa para ir à CEF, use esse spray mata capeta, que serve também pra te livrar dos maus atendentes da CEF. kkkk

Expectativa

Babei!! Queria que fosse assim:

Expectativa:

Realidade (por enquanto!):

O terreno

A trajetória do terreno

Quando a ideia da casa própria começou a se tornar uma possibilidade mais real pensei:
 "Vamos comprar um AP!"
Mas objetivamente encontrei mercado imobiliário meeeega aquecido, apartamentos minúsculos, mal feitos  e caaaaros. E detalhe... sempre se exigia uma boa entrada... o que eu não tinha.

Com o preço dos cubículos apartamentos que cabiam no nosso bolso, percebemos que poderíamos comprar um terreno e construir uma casa que atendesse melhor nossas necessidades. Saímos a busca de um terreno:

Jornal, jornal, jornal, jornal: terrenos, terrenos, terrenos.... caros, caros, caros!!! Sério... terreno que até 3 anos atrás custava 20 mil, agora tava custando 120 mil.

Até que um dia apareceu um anuncio de um terreno com valor mediano, em um lugar bacana e que podia parcelar!!! Legal!

Quando cheguei lá... Pirambeira total!!!!!! Mas com um por do sol maravilhoso, vista linda... Cabia no bolso e apesar do declive acentuado, o solo tinha boa composição, estável, maravilhosos 20m de frente, em uma ótima região em plena valorização e fácil acesso ao centro da cidade. Também não tinha muito jeito, era o único terreno que eu pudia pagar. Comprei: R$30.000,00 parcelado!

Agora o desafio é domar a rebeldia do relevo. Mas a construção do vizinho no terreno quase ao lado me tirou um pouco da ansiedade. Com um projeto que respeite as características do terreninho, a casa vai ficar segura!

Rolou muita ansiedade, pois não há site nessa internet que não dê como dica principal na escolha do terreno  considerar uma boa topografia. Declive é ruim, faz gastar mais, difícil pro esgoto e pluvial... blá, blá, blá. Fios se um tivesse $$$, muito $$$ eu morava no plano! Mas em cidade que só tem morro, pra morar no plano tem que ser o Silvio Santos!!!

Enfim, a pirambeira é minha!

As fotos estão mal tiradas e essa última é a vista que eu pretendo ter das minhas janelas. Parece que é em uma área com muito espaço pra se comprar. Mas as fotos são de um ano atrás e já existem prédios, obras e essas áreas são carissímas, pq ficam no caminho de um condomínio de luxo que chegou à cidade: O AlfhaVille.  Depois posto foto do por do sol no outono. Lindo!!!

Bora lá começar!!!

Neste blog o objetivo é dividir com vocês o desafio e a experiência de construção da minha casa. Não tenho conhecimento técnico sobre o assunto, nunca me envolvi em nenhuma construção. Então, vou postar as descobertas e os desafios desta empreitada, que está tomando ares de aventura (e das grandes!).

O primeiro indicio de aventura começa pelo bolso! Como a maioria dos brasileiro, no pacote do meu sonho da casa própria vieram junto os recursos limitados, pois, como diz aquela canção "money que é good nós não have!".

Construir uma casa com muito dinheiro é fácil, não gera pauta pra blogar e  não tem muita graça (pensando bem...., deve ser bem engraçado sim!!!)

Respira fundo, pega a calculadora, e foca na casinha!!!!